Έδρα στο Σπίτι για Ατομική Επιχείρηση: Τι Ισχύει για Μίσθωση, Παραχώρηση και Έξοδα

Μπορώ να δηλώσω το σπίτι μου ως έδρα;

Ναι, κατά κανόνα μπορεί να δηλωθεί κατοικία ως έδρα ατομικής επιχείρησης. Η δυνατότητα δεν εξαρτάται μόνο από το αν η δραστηριότητα χαρακτηρίζεται «εμπορική» ή «παροχή υπηρεσιών». Κρίσιμα είναι το νόμιμο δικαίωμα χρήσης του χώρου, ο δηλωμένος ΚΑΔ και οι πραγματικές απαιτήσεις λειτουργίας.

Πριν από την έναρξη πρέπει να ελεγχθεί αν η δραστηριότητα μπορεί πράγματι να ασκείται από κατοικία. Επαγγέλματα ή εγκαταστάσεις με υγειονομικούς, πολεοδομικούς, περιβαλλοντικούς, τεχνικούς ή άλλους ειδικούς όρους μπορεί να χρειάζονται αυτοτελή επαγγελματικό χώρο, άδεια, έγκριση ή γνωστοποίηση μέσω OpenBusiness.

Για τη συνολική διαδικασία δείτε τον οδηγό Έναρξη Ατομικής Επιχείρησης.

Τι χρειάζεται ανάλογα με το ακίνητο

Τα στοιχεία του ακινήτου πρέπει να συμφωνούν με τη μορφή χρήσης που δηλώνεται στο μητρώο. Αν παραχωρείται ή μισθώνεται μόνο συγκεκριμένος χώρος, η δήλωση πρέπει να αποτυπώνει αυτό που πραγματικά έχει συμφωνηθεί και χρησιμοποιείται.

Νοικιάζω το σπίτι – μπορώ να το δηλώσω ως έδρα;

Μπορεί να χρησιμοποιηθεί μισθωμένη κατοικία ως έδρα, εφόσον ο μισθωτής διαθέτει δικαίωμα χρήσης του χώρου και η δηλωμένη μίσθωση καλύπτει την πραγματική χρήση. Το ηλεκτρονικό μισθωτήριο αποτελεί βασικό στοιχείο για την έναρξη.

Αν το υφιστάμενο μισθωτήριο εμφανίζει μόνο κατοικία και δεν αποτυπώνει την επαγγελματική χρήση που πρόκειται πράγματι να γίνει, χρειάζεται έλεγχος και, όπου απαιτείται, τροποποιητική ή νέα δήλωση από τον εκμισθωτή. Δεν υπάρχει μία μαγική διατύπωση που να καλύπτει κάθε περίπτωση· πρέπει να συμφωνούν η σύμβαση, η ηλεκτρονική δήλωση και η πραγματική χρήση.

Δωρεάν παραχώρηση από γονέα ή άλλο πρόσωπο

Ο ιδιοκτήτης μπορεί να παραχωρήσει χωρίς αντάλλαγμα χώρο για χρήση ως επαγγελματική έδρα. Η δωρεάν παραχώρηση πρέπει να δηλωθεί ηλεκτρονικά και να αποτυπωθεί σωστά τόσο για τον ιδιοκτήτη όσο και για τον επαγγελματία που χρησιμοποιεί τον χώρο.

Το άρθρο 39 του ΚΦΕ προβλέπει κατά κανόνα τεκμαρτό εισόδημα από δωρεάν παραχώρηση, υπολογιζόμενο στο 3% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου ή του αντίστοιχου τμήματος. Αυτό δεν είναι πραγματικό μίσθωμα που καταβάλλει ο επαγγελματίας, αλλά φορολογικός κανόνας προσδιορισμού εισοδήματος για τον ιδιοκτήτη.

Το σπίτι είναι δικό μου: τι σημαίνει ιδιόχρηση;

Όταν ιδιόκτητος χώρος χρησιμοποιείται για την επιχειρηματική δραστηριότητα, εξετάζεται η ιδιόχρηση του επαγγελματικού μέρους. Το άρθρο 39 παρ. 2 θέτει τεκμαρτό εισόδημα 3% της αντικειμενικής αξίας για ιδιοχρησιμοποίηση ακινήτου, ενώ το άρθρο 23 ρυθμίζει την αντίστοιχη τεκμαρτή δαπάνη.

Το 3% δεν είναι ενοίκιο που πληρώνεται από τον ιδιοκτήτη στον εαυτό του. Είναι φορολογική απεικόνιση και, σε κατοικία μικτής χρήσης, δεν πρέπει να εφαρμόζεται μηχανικά στο σύνολο του ακινήτου χωρίς εξέταση του επαγγελματικού τμήματος και των πραγματικών δεδομένων. Η σωστή αποτύπωση στα έντυπα εισοδήματος και στην επιχείρηση χρειάζεται έλεγχο από τον λογιστή.

Ποια έξοδα μπορούν να συνδεθούν με την επαγγελματική χρήση;

Η βασική αρχή προκύπτει από τα άρθρα 22 και 23 ΚΦΕ. Για να εκπέσει μία δαπάνη πρέπει να εξυπηρετεί την επιχείρηση ή τις συνήθεις συναλλαγές της, να αφορά πραγματική συναλλαγή, να έχει καταχωρηθεί στα βιβλία, να αποδεικνύεται με κατάλληλα δικαιολογητικά και να μην είναι προσωπική καταναλωτική ή άλλη ρητά μη εκπιπτόμενη δαπάνη.

Για τη γενικότερη διάκριση φόρου εισοδήματος, ΦΠΑ και παγίων δείτε τον οδηγό Εκπιπτόμενα Έξοδα Ατομικής Επιχείρησης.

Πόσο από τους λογαριασμούς εκπίπτει;

Δεν υπάρχει γενικός νόμιμος κανόνας που να ορίζει ότι από μια κατοικία που δηλώνεται ως έδρα εκπίπτει αυτόματα το 30%, το 1/3 ή οποιοδήποτε άλλο σταθερό ποσοστό των λογαριασμών.

Σε μικτή προσωπική και επαγγελματική χρήση απαιτούνται πραγματική επαγγελματική χρήση, σύνδεση της δαπάνης με τη δραστηριότητα, εύλογος και τεκμηριώσιμος επιμερισμός και συνέπεια στον τρόπο εφαρμογής του. Η επιφάνεια μπορεί να είναι ένα κριτήριο, αλλά δεν είναι πάντα το μοναδικό. Για το internet μπορεί να μετρά περισσότερο η χρήση, ενώ για θέρμανση ή κοινόχρηστα μπορεί να είναι καταλληλότερος ο χώρος και ο χρόνος λειτουργίας.

Ο επιμερισμός πρέπει να μπορεί να εξηγηθεί σε έλεγχο. Χρήσιμα στοιχεία είναι η κάτοψη ή η επιφάνεια του γραφείου, φωτογραφίες του χώρου, ο εξοπλισμός, η φύση της δραστηριότητας, οι ώρες εργασίας και η σταθερή μέθοδος που ακολουθείται κάθε περίοδο.

Αριθμητικό παράδειγμα επιμερισμού

Κατοικία 80 τ.μ. διαθέτει ένα δωμάτιο 12 τ.μ. που χρησιμοποιείται αποκλειστικά ως γραφείο.

Η αναλογία αυτή δεν αποτελεί επίσημο φορολογικό συντελεστή. Δεν σημαίνει ότι γίνεται επιχειρηματική δαπάνη το 15% κάθε προσωπικής αγοράς, των επίπλων σαλονιού ή οποιασδήποτε οικιακής δαπάνης. Κάθε κατηγορία εξετάζεται χωριστά ως προς τη σχέση της με τη δραστηριότητα.

Τι δεν γίνεται αυτομάτως επαγγελματικό έξοδο

• έπιπλα καθαρά οικιακής χρήσης,
• τηλεόραση σαλονιού,
• εξοπλισμός κουζίνας και οικιακές συσκευές χωρίς επαγγελματική λειτουργία,
• προσωπικές αγορές και οικογενειακές δαπάνες,
• διακόσμηση χωρίς πραγματική σύνδεση με επαγγελματικό χώρο,
• επισκευές ή βελτιώσεις που αφορούν αποκλειστικά το προσωπικό μέρος της κατοικίας.

Η δήλωση της κατοικίας ως έδρα δεν μετατρέπει τις προσωπικές καταναλωτικές δαπάνες σε επιχειρηματικές. Το τιμολόγιο στο ΑΦΜ της επιχείρησης, από μόνο του, επίσης δεν αρκεί.

Τι έδειξε η ΔΕΔ 1156/2026

Η απόφαση εξέτασε τα συγκεκριμένα πραγματικά περιστατικά: μεγάλη κατοικία, διαθέσιμος άλλος επαγγελματικός χώρος και αγορές όπως καναπές, τραπεζαρία, τηλεόραση, είδη κουζίνας και κήπου. Δεν θεσπίζει καθολικό κανόνα ότι οι δαπάνες home office απορρίπτονται. Δείχνει όμως πόσο κρίσιμο είναι να αποδεικνύονται ο διαχωρισμός του χώρου και η επιχειρηματική σύνδεση κάθε δαπάνης.

Πληρωμή επαγγελματικού μισθώματος

Όταν το μίσθωμα ή μέρος του αντιμετωπίζεται ως επιχειρηματική δαπάνη, πρέπει να τηρούνται και οι ειδικοί κανόνες του άρθρου 23 ΚΦΕ για τον τρόπο εξόφλησης. Στις περιπτώσεις που υπάγονται στον ισχύοντα κανόνα, η πληρωμή γίνεται μέσω τραπεζικού λογαριασμού με τρόπο που επιτρέπει την ταυτοποίηση εκμισθωτή, μισθωτή και ποσού· διαφορετικά μπορεί να χαθεί η φορολογική έκπτωση.

Η τραπεζική πληρωμή δεν θεραπεύει λανθασμένο μισθωτήριο ούτε αποδεικνύει από μόνη της ότι ολόκληρο το ενοίκιο αφορά την επιχείρηση. Παραμένουν απαραίτητα η σωστή δήλωση και ο εύλογος επιμερισμός.

Τι να ελέγξεις πριν κάνεις έναρξη

• Το ακίνητο είναι ιδιόκτητο, μισθωμένο ή δωρεάν παραχωρημένο;
• Υπάρχει νόμιμο και σωστά δηλωμένο δικαίωμα χρήσης;
• Τα στοιχεία, η διεύθυνση και ο ΑΤΑΚ είναι σωστά;
• Η ηλεκτρονική μίσθωση ή παραχώρηση αποτυπώνει την πραγματική χρήση;
• Ο ΚΑΔ μπορεί πρακτικά να λειτουργήσει από κατοικία;
• Χρειάζεται άδεια, γνωστοποίηση ή ειδική επαγγελματική εγκατάσταση;
• Ποιο δωμάτιο ή τμήμα χρησιμοποιείται πραγματικά επαγγελματικά;
• Πώς θα τεκμηριώνεται σταθερά ο επιμερισμός των κοινών εξόδων;
• Τα παραστατικά και οι πληρωμές θα τηρούνται με τον σωστό τρόπο;

Μετά την έναρξη, τα παραστατικά εξόδων πρέπει να καταχωρούνται και να διαβιβάζονται σωστά. Δείτε τον οδηγό myDATA για Ελεύθερους Επαγγελματίες. Για ασφαλιστικές υποχρεώσεις υπάρχει ο οδηγός ΕΦΚΑ Ελεύθερων Επαγγελματιών, ενώ για την παρακράτηση υπηρεσιών ο οδηγός Παρακράτηση Φόρου 20%.

Συχνές ερωτήσεις

Σχετικοί οδηγοί

Πηγές και θεσμικό πλαίσιο

• ΑΑΔΕ — Νομοθεσία και νομοθετική πληροφόρηση
• Ν. 4172/2013, άρθρο 22 — Εκπιπτόμενες επιχειρηματικές δαπάνες
• Ν. 4172/2013, άρθρο 23 — Μη εκπιπτόμενες επιχειρηματικές δαπάνες
• Ν. 4172/2013, άρθρο 39 — Εισόδημα από ακίνητη περιουσία
• gov.gr — Έναρξη ατομικής επιχείρησης
• ΑΑΔΕ — Δηλώσεις μίσθωσης ακίνητης περιουσίας
• OpenBusiness — Αδειοδότηση και γνωστοποίηση δραστηριοτήτων
• ΔΕΔ 1156/2026 — Δαπάνες home office και τεκμηρίωση
• Ν. 5222/2025, άρθρο 210 — Πληρωμή μισθωμάτων μέσω τραπεζικού λογαριασμού