Airbnb 2026: Φορολογία και Υποχρεώσεις

Με μια ματιά

Φυσικό πρόσωπο με έως δύο ακίνητα, χωρίς πρόσθετες υπηρεσίες: κατά κανόνα εισόδημα από ακίνητα, χωρίς ΦΠΑ.
Από τρία ακίνητα και πάνω ή με πρόσθετες υπηρεσίες αλλάζει το φορολογικό και λειτουργικό πλαίσιο.
Ο φόρος ενοικίων, το ΤΑΚΚ και η προμήθεια της πλατφόρμας είναι διαφορετικά ποσά.
Πριν από την πρώτη κράτηση χρειάζονται έλεγχος δυνατότητας εγγραφής, ΑΜΑ και συμμόρφωση με τις προδιαγραφές.

Η ανάρτηση ενός σπιτιού στο Airbnb ή στην Booking δημιουργεί υποχρεώσεις πέρα από τη φορολογική δήλωση. Ο οδηγός εστιάζει στον ιδιώτη που διαθέτει έως δύο ακίνητα, αλλά εξηγεί και πότε περνάμε σε επιχειρηματική δραστηριότητα. Οι κανόνες αφορούν και κρατήσεις που γίνονται απευθείας, εκτός πλατφόρμας.

Πότε θεωρείται βραχυχρόνια μίσθωση

Βραχυχρόνια είναι η μίσθωση επιπλωμένου ακινήτου για διάστημα μικρότερο των 60 ημερών ανά σύμβαση, χωρίς υπηρεσίες πέρα από τη διαμονή και την παροχή κλινοσκεπασμάτων. Οι 59 ημέρες αφορούν τη συγκεκριμένη σύμβαση· δεν αποτελούν γενικό ετήσιο όριο λειτουργίας.

Σύμβαση 60 ημερών ή περισσότερο αντιμετωπίζεται διαφορετικά και δηλώνεται ως μίσθωση ακινήτου. Μια πρόωρη αποχώρηση δεν αρκεί από μόνη της για να μετατρέψει τη συμφωνημένη μακρύτερη μίσθωση σε βραχυχρόνια. Αν προσφέρονται πρόσθετες υπηρεσίες, όπως πρωινό ή μεταφορές, χρειάζεται έλεγχος του πλαισίου τουριστικού καταλύματος.

Ιδιώτης ή επιχείρηση;

Περίπτωση	Φορολογική αντιμετώπιση
Φυσικό πρόσωπο, έως 2 ακίνητα, χωρίς πρόσθετες υπηρεσίες	Εισόδημα από ακίνητη περιουσία. Απαλλαγή της μίσθωσης από ΦΠΑ.
Φυσικό πρόσωπο, 3 ή περισσότερα ακίνητα	Επιχειρηματική δραστηριότητα για το σύνολο των ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης. ΦΠΑ κατά κανόνα 13%.
Νομικό πρόσωπο ή νομική οντότητα	Επιχειρηματική δραστηριότητα ανεξαρτήτως πλήθους ακινήτων. ΦΠΑ κατά κανόνα 13%.
Παροχή πρόσθετων υπηρεσιών	Έλεγχος υποχρεώσεων τουριστικού καταλύματος και επιχειρηματικής δραστηριότητας.

Στην επιχειρηματική εκμετάλλευση προστίθενται υποχρεώσεις έναρξης, παραστατικών, λογιστικών αρχείων, myDATA, ΦΠΑ και τέλους παρεπιδημούντων. Η κλίμακα ενοικίων και η κατ’ αποκοπή έκπτωση 5% που παρουσιάζονται παρακάτω δεν είναι ο τρόπος υπολογισμού των επιχειρηματικών κερδών.

Το όριο δεν εξετάζεται απλώς μετρώντας τίτλους ιδιοκτησίας. Μετρά η διάθεση ακινήτων για βραχυχρόνια εκμετάλλευση και η εικόνα στο Μητρώο. Τα ακίνητα που εκμισθώνονται αποκλειστικά μακροχρόνια δεν προστίθενται αυτόματα στο όριο. Οι ειδικές περιπτώσεις δωματίων και συνιδιοκτησίας χρειάζονται ξεχωριστό έλεγχο. Επίσημη πηγή

Αν η εκμίσθωση υπάγεται σε εισόδημα ιδιώτη, η φορολογική υποστήριξη ιδιωτών καλύπτει τον έλεγχο των δηλωτικών σας υποχρεώσεων. Η ανάγκη έναρξης αξιολογείται χωριστά.

Πριν από την πρώτη κράτηση

Ελέγξτε το ακίνητο και το δικαίωμα εκμετάλλευσης. Ιδιοκτησία, επικαρπία ή υπεκμίσθωση δεν οδηγούν πάντοτε στα ίδια φορολογικά δεδομένα. Ελέγξτε επίσης χρήση, νομιμότητα και τυχόν περιορισμούς του κανονισμού της πολυκατοικίας.
Ελέγξτε αν επιτρέπεται νέα εγγραφή στην περιοχή. Η ύπαρξη αγγελιών σε γειτονικά ακίνητα δεν αποδεικνύει ότι επιτρέπεται νέα εγγραφή του δικού σας.
Εγγραφείτε στο Μητρώο της ΑΑΔΕ. Στη συνήθη περίπτωση ιδιώτη εκδίδεται Αριθμός Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ), ο οποίος αναγράφεται στις αγγελίες.
Οργανώστε αρχείο κρατήσεων και εισπράξεων. Κρατήστε συμφωνημένο μίσθωμα, ημερομηνίες, ακυρώσεις, προμήθειες και αποδόσεις της πλατφόρμας.
Προετοιμάστε την είσπραξη του ΤΑΚΚ και ελέγξτε τις τεχνικές προδιαγραφές πριν υποδεχθείτε επισκέπτες.

Τοπικοί περιορισμοί το 2026

Στο 1ο, 2ο και 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα Αθηναίων η αναστολή πρώτης εγγραφής στο Μητρώο ισχύει έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026. Στην Α΄ Δημοτική Κοινότητα Θεσσαλονίκης ισχύει αντίστοιχος περιορισμός από 1 Ιουλίου έως 31 Δεκεμβρίου 2026.

Δεν πρόκειται για γενική απαγόρευση όλων των υφιστάμενων καταχωρίσεων. Ωστόσο, στις συγκεκριμένες ζώνες η μεταβίβαση εν ζωή, με αντάλλαγμα ή χαριστικά, επιφέρει διαγραφή από το Μητρώο και αδυναμία επανεγγραφής όσο διαρκεί ο περιορισμός. Μην θεωρείτε επομένως ότι ο ΑΜΑ του πωλητή εξασφαλίζει τη συνέχιση της εκμετάλλευσης από τον αγοραστή.

Για παραβίαση της απαγόρευσης προβλέπεται πρόστιμο 50% του σχετικού εισοδήματος, με ελάχιστο 20.000€. Σε νέα παράβαση στο ίδιο φορολογικό έτος αυξάνεται στο σύνολο των μισθωμάτων, με ελάχιστο 40.000€. Τα όρια των ζωνών και τυχόν παράταση χρειάζονται έλεγχο πριν από κάθε νέα επένδυση. Επίσημη πηγή

Πώς φορολογούνται τα ενοίκια του 2026

Για φυσικό πρόσωπο που παραμένει στην κατηγορία εισοδήματος από ακίνητα, τα έσοδα βραχυχρόνιας και μακροχρόνιας μίσθωσης αθροίζονται. Φορολογούνται χωριστά από τον μισθό, τη σύνταξη ή τα επιχειρηματικά κέρδη, με την κλίμακα ακινήτων.

Ετήσιο φορολογητέο εισόδημα ακινήτων	Συντελεστής στο τμήμα
Έως 12.000€	15%
Πάνω από 12.000€ έως 24.000€	25%
Πάνω από 24.000€ έως 36.000€	35%
Πάνω από 36.000€	45%

Η κλίμακα εφαρμόζεται στα εισοδήματα που αποκτώνται μέσα στο 2026 και δηλώνονται το 2027. Κάθε συντελεστής αφορά μόνο το αντίστοιχο τμήμα. Επίσημη πηγή

Τι σημαίνει η έκπτωση 5%

Στη συνήθη περίπτωση φυσικού προσώπου που εκμισθώνει δικό του κτίριο αναγνωρίζεται κατ’ αποκοπή έκπτωση 5% για δαπάνες, σύμφωνα με το άρθρο 39 του ΚΦΕ. Έτσι, από ακαθάριστα ενοίκια 18.000€ προκύπτει φορολογητέο ποσό 17.100€.

Δεν αφαιρούνται επιπλέον οι πραγματικές προμήθειες, οι λογαριασμοί ή οι επισκευές από το ίδιο εισόδημα. Οι δαπάνες αυτές επηρεάζουν το πραγματικό οικονομικό αποτέλεσμα, αλλά δεν αποτελούν πρόσθετη φορολογική έκπτωση στην παραπάνω περίπτωση. Σε υπεκμίσθωση και άλλες ειδικές περιπτώσεις εξετάζονται οι αντίστοιχοι κανόνες. Επίσημη πηγή

Παράδειγμα 1: μόνο βραχυχρόνια μίσθωση

Ιδιοκτήτης με ακαθάριστα ενοίκια 18.000€ και δικαίωμα έκπτωσης 5% έχει φορολογητέο εισόδημα 17.100€. Ο φόρος είναι 12.000€ × 15% + 5.100€ × 25% = 3.075€. Δεν υπολογίζεται προκαταβολή φόρου επιχειρηματικής δραστηριότητας πάνω σε αυτόν τον φόρο ακινήτων.

Παράδειγμα 2: Airbnb και μακροχρόνιο ενοίκιο

Ο ίδιος ιδιοκτήτης εισπράττει επιπλέον 9.600€ από άλλη κατοικία με μακροχρόνια μίσθωση. Συνολικά ενοίκια: 18.000€ + 9.600€ = 27.600€. Με έκπτωση 5% για το σύνολο, το φορολογητέο ποσό είναι 26.220€.

Φόρος: 12.000€ × 15% + 12.000€ × 25% + 2.220€ × 35% = 5.577€. Η κλίμακα δεν ξεκινά ξανά από το μηδέν για κάθε ακίνητο ή για κάθε πλατφόρμα.

Ποιο ποσό δηλώνεται όταν η πλατφόρμα κρατά προμήθεια;

Η τραπεζική πίστωση δεν ταυτίζεται απαραίτητα με το ακαθάριστο μίσθωμα. Για την περίπτωση ιδιώτη του οδηγού, αφετηρία είναι το συμφωνημένο μίσθωμα πριν αφαιρεθεί η προμήθεια που επιβαρύνει τον οικοδεσπότη. Το ΤΑΚΚ παρακολουθείται ξεχωριστά.

Παράδειγμα 3: κράτηση πέντε διανυκτερεύσεων

Διαμέρισμα μισθώνεται τον Ιούλιο για πέντε διανυκτερεύσεις, με συνολικό μίσθωμα 600€. Υποθέτουμε προμήθεια οικοδεσπότη 90€ — ενδεικτικό ποσό, όχι σταθερή χρέωση κάποιας πλατφόρμας.

Ακαθάριστο μίσθωμα που δηλώνεται: 600€.
Καθαρή απόδοση από την πλατφόρμα: 600€ − 90€ = 510€.
ΤΑΚΚ που επιβαρύνει τον επισκέπτη: 5 × 8€ = 40€, χωριστά από το μίσθωμα.

Η ετήσια έκπτωση 5%, εφόσον εφαρμόζεται, υπολογίζεται στα ακαθάριστα ενοίκια. Δεν αφαιρούμε πρώτα τα 90€ και μετά άλλο 5%. Διατηρούμε τις αναλυτικές εκκαθαρίσεις ώστε να συμφωνούν κρατήσεις, δηλώσεις και τραπεζικές κινήσεις.

Τέλος Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση

Το ΤΑΚΚ βαρύνει τον διαμένοντα και υπολογίζεται ανά ημερήσια χρήση του ακινήτου, όχι ανά επισκέπτη. Ο διαχειριστής το εισπράττει με ειδικό στοιχείο και το αποδίδει χωριστά. Δεν είναι έσοδο από ενοίκια και δεν επιβαρύνεται με ΦΠΑ.

Ακίνητο βραχυχρόνιας μίσθωσης	Απρίλιος–Οκτώβριος	Νοέμβριος–Μάρτιος
Συνήθης περίπτωση	8€ ανά ημέρα	2€ ανά ημέρα
Μονοκατοικία άνω των 80 τ.μ.	15€ ανά ημέρα	4€ ανά ημέρα

Η ειδική κατηγορία αφορά μονοκατοικία άνω των 80 τ.μ., όχι κάθε διαμέρισμα μεγαλύτερο από 80 τ.μ. Ο πίνακας αφορά βραχυχρόνιες μισθώσεις του άρθρου 111· άλλες κατηγορίες τουριστικών καταλυμάτων έχουν δικούς τους κανόνες. Επίσημη πηγή

Αν η διαμονή εκτείνεται σε μήνες με διαφορετική χρέωση, εκδίδεται χωριστό ειδικό στοιχείο για κάθε μήνα. Αν δεν υπήρξαν διαμονές ούτε εκδόθηκαν στοιχεία, δεν απαιτείται μηδενική δήλωση ΤΑΚΚ. Επίσημη πηγή

Δηλώσεις και προθεσμίες

Υποχρέωση	Πότε
Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής	Έως τις 20 του επόμενου μήνα από την αναχώρηση.
Ακύρωση για την οποία εισπράττεται μίσθωμα	Έως τις 20 του επόμενου μήνα από την ακύρωση.
Δήλωση απόδοσης ΤΑΚΚ	Έως την τελευταία ημέρα του επόμενου μήνα από την έκδοση του ειδικού στοιχείου.
Οριστικοποίηση Μητρώου και επιτρεπόμενες διορθώσεις	Έως 28 Φεβρουαρίου του έτους υποβολής της δήλωσης εισοδήματος, με τις διορθώσεις πριν από την οριστικοποίηση.
Ετήσια δήλωση εισοδήματος ιδιώτη	Ε2 και Ε1 μέσα στην προθεσμία των ετήσιων δηλώσεων.

Παράδειγμα: αναχώρηση στις 12 Ιουλίου σημαίνει δήλωση διαμονής έως 20 Αυγούστου. Ειδικό στοιχείο ΤΑΚΚ που εκδόθηκε τον Ιούλιο αποδίδεται έως το τέλος Αυγούστου. Πρόκειται για δύο διαφορετικές δηλώσεις. Επίσημη πηγή

Προδιαγραφές που ισχύουν ήδη

Από την 1η Οκτωβρίου 2025 εφαρμόζονται οι προδιαγραφές του ν. 5170/2025. Μεταξύ άλλων απαιτούνται:

Χώροι κύριας χρήσης, φυσικός φωτισμός, αερισμός και κλιματισμός.
Ασφάλιση αστικής ευθύνης για ζημιές ή ατυχήματα.
Υπεύθυνη δήλωση ηλεκτρολόγου εγκαταστάτη, ρελέ διαρροής ή αντιηλεκτροπληξιακό.
Πυροσβεστήρες, ανιχνευτές καπνού και σήμανση διαφυγής.
Πιστοποιητικό μυοκτονίας και απεντόμωσης, φαρμακείο πρώτων βοηθειών και οδηγός τηλεφώνων ανάγκης.

Η φορολογική εγγραφή δεν αντικαθιστά τον τεχνικό έλεγχο. Για μη συμμόρφωση ή παρεμπόδιση ελέγχου προβλέπεται πρόστιμο 5.000€, με αυξήσεις σε επανειλημμένες παραβάσεις σύμφωνα με τον νόμο. Επίσημη πηγή

Τι ισχύει για την τραπεζική καταβολή ενοικίων

Με ανακοίνωση της ΑΑΔΕ στις 17 Σεπτεμβρίου 2026, η έναρξη της υποχρεωτικής καταβολής μισθωμάτων μέσω τραπεζικού λογαριασμού μετατέθηκε στην 1η Ιουλίου 2027. Επομένως, αναφορές σε έναρξη την 1η Οκτωβρίου 2026 δεν είναι πλέον ενημερωμένες.

Η ανακοίνωση αφορά τον γενικό κανόνα πληρωμής μισθωμάτων. Η ειδική εφαρμογή σε αποδόσεις μέσω πλατφορμών πρέπει να εξετάζεται με βάση τις εφαρμοστικές οδηγίες και τον τρόπο είσπραξης. Σε κάθε περίπτωση, κρατήστε πλήρες αρχείο τραπεζικών κινήσεων και εκκαθαρίσεων. Επίσημη πηγή

Συχνές ερωτήσεις

Αν κλείσω τη διαμονή εκτός Airbnb, χρειάζεται δήλωση;

Ναι. Η απευθείας κράτηση δεν καταργεί τις υποχρεώσεις Μητρώου, δήλωσης διαμονής και ΤΑΚΚ, όταν πληρούνται τα χαρακτηριστικά βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Δύο δωμάτια και μία αγγελία για ολόκληρο το σπίτι μετράνε ως τρία ακίνητα;

Όχι αυτόματα. Η ΑΑΔΕ προβλέπει ειδική αντιμετώπιση όταν οι χωριστές καταχωρίσεις δωματίων και η συνολική καταχώριση αφορούν τους ίδιους χώρους. Στο συγκεκριμένο παράδειγμα τα δύο δωμάτια δεν γίνονται τρία ακίνητα επειδή υπάρχει και συνδυαστική αγγελία.

Πώς εξετάζεται η συνιδιοκτησία;

Η κατάσταση εξετάζεται ανά δικαιούχο εισοδήματος. Το ποσοστό σε ένα ακίνητο δεν μετατρέπεται σε κλάσμα ακινήτου για το όριο: απαιτείται έλεγχος των ακινήτων που διαθέτει κάθε πρόσωπο και των δικαιωμάτων του.

Τι γίνεται αν η διαμονή ξεκινά τον Δεκέμβριο και τελειώνει τον Ιανουάριο;

Το εισόδημα επιμερίζεται στα δύο φορολογικά έτη με βάση τις ημέρες διαμονής. Ακολουθείται η διαδικασία χωριστών δηλώσεων της ΑΑΔΕ, με προσοχή στην οριστικοποίηση του προηγούμενου έτους.

Μπορώ να προσθέσω τρίτο ακίνητο και να συνεχίσω ως ιδιώτης;

Η διάθεση τρίτου ακινήτου για βραχυχρόνια μίσθωση αλλάζει το καθεστώς για το σύνολο της σχετικής εκμετάλλευσης. Η έναρξη και οι υποχρεώσεις επιχείρησης πρέπει να οργανωθούν πριν από αυτή την αλλαγή.

Ο φόρος ενοικίων υπολογίζεται μαζί με τον μισθό μου;

Όχι. Το εισόδημα από ακίνητη περιουσία έχει χωριστή κλίμακα. Στην ίδια δήλωση μπορεί να εμφανίζονται και μισθοί ή επιχειρηματικά κέρδη, αλλά δεν προστίθενται στην κλίμακα ενοικίων.

Για τις ειδικές περιπτώσεις δωματίων, συνιδιοκτησίας και αλλαγής έτους δείτε τις αναλυτικές οδηγίες της ΑΑΔΕ.

Σχεδιάζετε βραχυχρόνια εκμίσθωση;

Ελέγχουμε το φορολογικό καθεστώς, οργανώνουμε τις δηλώσεις και σας βοηθάμε να ξεχωρίσετε το ακαθάριστο εισόδημα από το ποσό που τελικά μένει.

Ζητήστε προσφορά

Αν έχετε παράλληλα ατομική επιχείρηση, δείτε τον οδηγό φορολογίας ελεύθερου επαγγελματία. Ο υπολογιστής φόρου περιλαμβάνει και παράλληλο εισόδημα από ακίνητα για αυτή την περίπτωση.

Επίσημες πηγές

Πλαίσιο του οδηγού

Τελευταίος έλεγχος: 20 Σεπτεμβρίου 2026. Τα παραδείγματα αφορούν φυσικό πρόσωπο με εισόδημα από ακίνητη περιουσία και δικαίωμα έκπτωσης 5%. Η εφαρμογή εξαρτάται από τα δικαιώματα στο ακίνητο, τις υπηρεσίες, τον αριθμό ακινήτων και την περιοχή.

Μάριος Μαλέας — Οικονομολόγος / Λογιστής

BSc Οικονομικών και MSc Φορολογία, Λογιστική & Χρηματοοικονομική Διοίκηση. Το περιεχόμενο ελέγχθηκε με βάση το πλαίσιο και τις πηγές που αναφέρονται στον οδηγό.